我：“嘿，最近在忙啥呢？我這邊有個事兒想跟你聊聊，關於買房的，你經驗比我豐富，幫我出出主意唄。”
朋友：“我還行，瞎忙。買房？這可是大事兒！你有目標了嗎？還是剛開始看？”
我：“彆提了，我這心啊，跟過山車似的。之前隨便做了個選址規劃，選的是泗涇。後來又覺得青浦、奉賢、莘莊好像也不錯，結果那些地方我也沒怎麼跑過，最後兜兜轉轉，還是覺得泗涇最合適，又把目標定回泗涇了。”
朋友：“這不是挺好的嘛，兜兜轉轉找到最適合自己的地方，總比一直猶豫不決強。泗涇我知道，這幾年發展挺快的，生活配套和交通都越來越方便了。你17年就在鬆江，現在又回來，也算是回歸大本營了，肯定有特殊的感情和熟悉感。”
我：“可不是嘛，感覺像是繞了個圈，最終還是發現最適合自己的還是最初的那個地方。對了，我看了一個叫塘和家園迪佳苑的小區，想問問你知道這個小區嗎？它是什麼時候建好的房子？現在的新房和二手房多少錢？”
朋友：“塘和家園迪佳苑啊，我有點印象，它是2022年10月竣工的，算是比較新的小區了。至於房價，2022年該小區新房意向價格約為3.6萬元平方米。根據幸福裡的數據，2025年9月，塘和家園迪佳苑的二手房價格為27,424元平方米。不過你要注意，這隻是均價，具體價格還要看戶型、樓層、裝修這些因素。”
我：“哦，原來是這樣。那這個小區裡麵多少平方的戶型比較多呀？大約是多少錢？買一套的話，最近的最新的成交記錄有嗎？”
朋友：“塘和家園迪佳苑作為動遷房小區，現在已經沒有新房在售了。它的戶型還挺多樣的，其中64平方米的一房有512套，占比較多；此外還有84平方米的兩房212套，94平方米的大兩房208套，110平方米的三房156套。根據2023年12月的數據，62平方米的一房價格在199萬210萬元，8594平方米的兩房價格在270萬330萬元。”
我：“那最新的成交情況呢？我想看看最近有沒有人買，大概是什麼價格成交的。”
朋友：“目前我沒找到塘和家園迪佳苑非常近期的成交記錄。根據2024年5月的信息，有63平方米一房以165萬成交，首付5成，2026年過戶，單價約2.6萬元。不過這個成交時間也有點久了，參考價值可能有限。你可以多關注一下房產中介的網站或者app，他們更新會比較及時。”
我：“好的，我知道了。我大概想買個兩房，所以想問問，如果買兩房的話，一般首付多少？月供多少年？每個月大概多少錢？你幫我算算，心裡有個底。”
朋友：“
沒問題，買房是大事，算清楚賬非常重要。
我：“好的，我知道了。我大概想買個兩房，所以想問問，如果買兩房的話，一般首付多少？月供多少年？每個月大概多少錢？你幫我算算，心裡有個底。”
朋友：“
沒問題，買房是大事，算清楚賬非常重要。
在上海泗涇買二手房，首付比例、貸款年限和月供，都得看你的具體情況，我幫你拆解一下哈。
簡單來說，首付多少，主要看你是首套房還是二套房。
?首套房：首付比例會低一些。
?二套房：首付比例就要高不少了。
貸款年限最長一般是30年，但銀行會綜合考慮你的年齡和房子的房齡，取其中較短的那個。
至於月供，這個就得看你貸多少錢、利率是多少、貸多少年了。這三個數一組合，月供就出來了。
為了讓你心裡有個大概譜，我幫你按一套常見兩房的總價估算一下，假設是首套房。
如果房子總價300萬，首付大概需要準備45萬左右。剩下的255萬貸款30年，按現在的利率，每個月大概要還一萬出頭。
如果你有公積金，用組合貸款，每個月能稍微輕鬆一點點，但差彆不會特彆大。
當然，這隻是基於均價的估算。迪佳苑的兩房總價可能在270萬到330萬之間浮動。你可以根據這個範圍，自己調整一下數字，就能算出更接近你預算的月供了。”
我：“行，你這麼一說我就清楚多了。那這麼算下來，我買個兩房，壓力也不算特彆大嘛。”
朋友：“
對，是這個道理。把大目標拆解成每個月的小任務，感覺就沒那麼可怕了。
不過，買房這事兒，除了首付和月供，還有不少雜七雜八的費用，你也得提前有個數，免得臨時手忙腳亂。”
我：“哦？還有其他費用？都有哪些呀？”
朋友：“
當然有啦，這些費用加起來也不是個小數目，主要有這麼幾塊：