距離與爺爺的深度談話過去了三天，林誌華正在辦公室裡仔細研究著馬可·羅西房地產項目的詳細資料。安琪拉的調研報告非常詳儘，從土地性質到規劃許可，從市場分析到風險評估，每一個環節都有詳細的數據支撐。
正當他專注於研究時，辦公室的門被輕輕敲響。
"請進。"
林誌成推門而入，手裡拿著一個新的文件夾，臉上帶著那種職業化的微笑。今天的他穿著一套深灰色的手工西裝，看起來格外精神。
"誌華，忙什麼呢？"林誌成在對麵的椅子上坐下，目光掃視著桌子上的文件。
"在研究那個房地產項目。"林誌華抬起頭，"二叔今天怎麼有空過來？"
"是這樣的，"林誌成將新的文件夾推向林誌華，"我這裡又有一個項目，想聽聽你的意見。既然你對房地產投資這麼感興趣，也許這個項目更適合你。"
林誌華接過文件夾，封麵上寫著"米蘭東區綜合開發項目"。這個項目名稱讓他心中警鈴大作，因為在他的記憶中，米蘭東區在2009年確實有一個大型開發項目，但最終以失敗告終，投資者損失慘重。
"這個項目看起來規模很大。"林誌華一邊翻閱資料一邊說道。
"確實很大，總投資額超過2億歐元。"林誌成的語調很平靜，但眼神中閃爍著某種不易察覺的光芒，"項目包括大型購物中心、高檔住宅區和商業辦公樓，是米蘭近年來最大的綜合開發項目之一。"
林誌華仔細閱讀著項目資料，同時在腦海中搜索相關的記憶。這個項目的問題在於選址，雖然看起來很有潛力，但實際上存在嚴重的地質問題和環保風險，而且當地政府的規劃政策即將發生重大調整。
"項目的發起方是誰？"林誌華問道。
"維托裡奧集團，一家很有實力的意大利地產公司。"林誌成回答，"他們現在因為資金鏈緊張，願意出讓30的股份，隻要1.5億歐元。"
1.5億歐元購買30股份，這意味著整個項目的估值是5億歐元，這個估值在當前市場下顯得過高。更重要的是，林誌華記得維托裡奧集團在2009年底就因為這個項目而破產。
"二叔，這個項目你研究多久了？"林誌華看似隨意地問道。
"大概三個月。"林誌成的回答很快，"我一直在等待合適的時機。現在市場低迷，正是抄底的好時候。"
林誌華繼續翻閱資料，發現了幾個關鍵問題。首先，項目的環評報告存在漏洞，沒有充分考慮地下水汙染的風險。其次，土地使用權的期限比表麵顯示的要短。最後，當地政府即將公布新的城市規劃，可能會影響項目的容積率。
"這個項目的時間安排是怎樣的？"林誌華問道。
"如果投資到位，明年春天就可以開工。"林誌成說道，"預計三年內完成全部建設。"
三年時間，按照林誌華的記憶，這個項目根本不可能在三年內完成。實際上，因為各種問題，項目在開工一年後就被迫停工，最終導致投資者血本無歸。
"二叔，"林誌華放下文件，直視著林誌成的眼睛，"我能問一個直接的問題嗎？"
"當然，你說。"
"這個項目是您真的想投資，還是在測試我的判斷能力？"
這個直接的問題讓林誌成微微一愣，但他很快恢複了鎮定："誌華，你為什麼這樣問？"
"因為我發現了這個項目存在的幾個嚴重問題。"林誌華開始詳細分析，"首先，環評報告沒有充分披露地下水汙染的風險。根據我的了解，這個區域在曆史上是一個化工廠集中地，土壤和地下水都可能存在汙染。"
林誌成的表情開始變得嚴肅起來，顯然沒有預料到林誌華會如此深入地分析。
"其次，"林誌華繼續說道，"土地使用權的期限問題。雖然資料顯示是70年使用權，但實際上，其中有一部分土地的使用權隻有50年，而且即將到期。"
"你是怎麼知道這些的？"林誌成忍不住問道。
"我讓安琪拉做了詳細的背景調查。"林誌華回答，"任何投資決策都需要建立在充分了解的基礎上。"
實際上，這些信息來自他對未來的記憶，但他不能說出真相。
"最重要的是，"林誌華拿起桌上的另一份資料，"我還了解到米蘭市政府即將在明年公布新的城市發展規劃，這個區域的容積率可能會被大幅降低。"
這個信息讓林誌成真正震驚了。新的城市規劃還沒有公布，隻有少數內部人士知道相關信息。
"誌華，你的消息來源是什麼？"林誌成小心地詢問。
"我有我的渠道。"林誌華沒有直接回答，"二叔，我想知道的是，您推薦這個項目的真實動機是什麼？"
林誌成沉默了很長時間，然後苦笑了一下："誌華，看來我低估你了。"
"什麼意思？"
"說實話，這確實是一個測試。"林誌成坦誠地承認，"我想看看你是否真的具備了獨立判斷的能力，還是隻會盲目地相信表麵數據。"
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這個坦白讓林誌華感到意外，他沒想到二叔會這麼直接地承認。
"那麼，這個項目真的有這些問題嗎？"林誌華問道。
"有一些，但沒有你說的那麼嚴重。"林誌成說道，"我必須承認，你的分析能力超出了我的預期。特彆是關於城市規劃的信息，連我都不知道。"
林誌華意識到自己可能說得太多了，但既然已經說出來，就隻能繼續下去。
"二叔，我想問一個問題：如果我真的投資了這個項目，會發生什麼？"
林誌成考慮了一下："如果你投資了，而且項目失敗了，你在家族中的聲譽會受到嚴重影響。相反，如果你能夠識破項目的問題，並提出合理的替代方案，那麼你的地位將會得到大幅提升。"
這番話證實了林誌華的猜測。這確實是一個精心設計的測試，旨在評估他的商業判斷能力。
"那麼，現在測試結果如何？"林誌華問道。
"坦率地說，你通過了測試，而且表現遠超預期。"林誌成的語氣中帶著一絲欽佩，"但我還想知道，除了識彆問題之外，你有什麼建設性的建議嗎？"
這是一個更深層次的考驗。林誌華知道，僅僅識彆問題是不夠的，更重要的是要提出解決方案。
"我有幾個建議。"林誌華站起身來，走到白板前，"首先，我們應該避開這種大型綜合項目，轉而關注小而精的項目。"
他在白板上畫了一個流程圖："在當前的市場環境下，大型項目的風險太高，資金需求太大，而且開發周期太長。相比之下，小型項目更靈活，風險更可控。"
"具體指什麼樣的項目？"林誌成問道。
"比如馬可·羅西的項目。"林誌華說道，"雖然規模不大，但地理位置優越，開發風險可控，而且我們可以通過這個項目建立本地化的合作網絡。"
林誌成點點頭："這個分析很有道理。還有其他建議嗎？"
"其次，我建議我們采用分期投資的策略。"林誌華繼續在白板上畫圖，"不要一次性投入大量資金，而是根據項目進展分階段投資。這樣可以在發現問題時及時止損。"
"第三，我建議我們與本地合作夥伴建立更深入的合作關係。"林誌華指著白板上的圖表，"意大利的商業環境很複雜，需要有經驗的本地夥伴來幫助我們規避風險。"