從縣住建局帶著一摞筆記和沉甸甸的思考返回龐莊村後，王龍飛沒有絲毫耽擱。他深知，城建局領導指出的方向無比清晰：項目能否誕生，甚至說能否有資格進入審批賽道，最根本、最前置的決定性因素，就是腳下那塊規劃用地的“身份”問題。
土地性質是項目的“出生證”，規劃符合性是項目的“準生證”。這兩張證拿不到，一切宏偉藍圖都是空中樓閣。一場圍繞“土地”這個最基本生產要素的精密戰役，悄然打響。
回到公司的第一時間，王龍飛立即召集了o陸明宇、法務總監李強、財務總監小孫、規劃部經理，以及特意邀請的兩位村委會負責人龐莊村和下土河村），召開了緊急項目推進會。
“各位，城建局這次溝通，收獲巨大！最大的收獲就是讓我們明白了下一步的主攻方向和先後順序。”王龍飛開門見山，語氣果斷，“現在，我們麵前橫著第一座，也是必須拿下的山頭：把龐莊下土河交界處那塊地的‘家底’摸得一清二楚！具體來說，就是三件事：第一，精確測繪，搞清楚地塊的邊界、麵積、地形；第二，勘測定界，拿到具有法律效力的圖紙；第三，也是最關鍵的，比對‘兩規’，確認每一寸土地的性質和規劃用途！”
他目光掃過全場，下達指令：
陸明宇總負責：牽頭對接外部專業機構，協調內部資源，確保進度。
李強負責法律與合規：確保整個流程合法合規，簽訂的合同嚴謹，出具的報告具有法律效力。同時，準備與兩個村的土地合作意向框架協議草案。
小孫負責資金保障：單獨設立項目前期專項基金，所有勘測、評估、設計、谘詢費用，由“本味”集團先行墊付。這是體現誠意、承擔風險、推動項目的第一步。
規劃部負責技術對接：作為與測繪、規劃院溝通的技術窗口，理解專業要求，傳達我方需求。
兩位村書記：負責動員涉及地塊的村民，協助指界、提供曆史資料、確保測繪人員進場順利。特彆是下土河村李支書，要做好村民工作，說明項目的長遠利益。
“同誌們，”王龍飛加重語氣，“這筆前期投入，可能幾十萬甚至上百萬，而且有風險！如果最終地塊性質不符合要求，這些錢就可能‘打水漂’。但這個風險，必須冒！這個基礎工作，必須做紮實！這是我們決策的依據，是後續所有工作的基石。‘本味’願意先投入，承擔這個風險，彰顯我們的決心和誠意！”
在陸明宇的緊急聯絡和比選下，三天後，兩家在省內享有盛譽的專業機構受聘入場：
1.省測繪地理信息院甲級資質）：負責完成1500地形圖測繪和土地勘測定界。他們的任務是繪製出地塊最精確的“肖像”，厘清邊界，出具具有法律效力的勘界報告，這是後續一切工作的“底圖”。
2.省城鄉規劃設計研究院綜合甲級）：負責在測繪院提供的“底圖”基礎上，進行土地利用總體規劃和城鄉規劃符合性分析。他們是“解碼員”，負責解讀圖紙上的每一塊圖斑在法定規劃中的“身份”是建設用地、農用地、林地？規劃用途是商業、工業還是綠地？）。
簽約儀式簡短而鄭重。王龍飛對兩位院長說：“拜托各位專家了！我們需要的是最真實、最準確的數據和分析。無論結果如何，我們都必須麵對現實。請務必客觀、嚴謹！”
測繪隊伍進駐當天，場麵頗為壯觀。技術人員開著裝載著gpsrtk實時動態差分定位測量設備）、全站儀、無人機等精密儀器的工程車，來到了地塊現場。兩個村的書記也帶著幾位熟悉地界曆史的老人到場協助“指界”。
高科技丈量：技術人員架設基站，操作無人機進行高空航拍，獲取正射影像圖；測量員背著rtk設備，如同掃雷一般，在地塊內緩慢行走，精確采集每一個特征點田埂、水渠、道路、房屋角點）的三維坐標。效率遠非傳統皮尺丈量可比。
老把式指界：“從這裡往南，到那棵老槐樹，再往東，到張家以前的宅基地邊界……”老人們對著一紙泛黃的舊圖紙，結合記憶，描述著模糊的界限。這與gps確定的精確坐標之間，有時會出現微小偏差。
這就需要技術人員、村乾部、老人現場核對，結合曆史憑證如老地契、分配檔案）進行確認，確保勘界成果既能被現代法律認可，又能尊重曆史沿革和村民情感。
意外插曲與解決：勘界過程中，發現一處邊界存在爭議，涉及龐莊村一戶村民的自留地與下土河村一片閒置地的歸屬。
雙方老人各執一詞。王龍飛得知後，立即請兩位村支書把雙方請到村委會，本著“尊重曆史、照顧現實、有利生產、方便生活”的原則，現場調解。
最終，在測繪圖紙麵前，結合老人回憶，達成了雙方認可的新界限，並簽字畫押。這個小插曲，讓王龍飛更深刻地認識到土地問題的複雜性和群眾工作的重要性。
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測繪外業工作持續了一周，內業數據處理又花了幾日。當省測繪院拿出最終彩色的、標注精確的《土地勘測定界技術報告書》和數字化地形圖時，地塊的“物理屬性”一目了然：總麵積、坐標、地形地貌、地物分布。
真正的“審判日”，在省規劃院的電腦前到來。規劃院的工程師將勘界圖紙的電子版，與從縣自然資源局權威數據庫調取的、最新的“土地利用總體規劃圖”和“城鄉控製性詳細規劃圖”進行疊加比對。電腦屏幕上，不同顏色的圖斑代表著不同的土地性質和規劃用途。
王龍飛、陸明宇、李強等人圍在電腦旁，屏息凝神。工程師操作鼠標，一邊比對，一邊解讀：
“王總，陸總，請看。紅色圖斑是現狀建設用地，黃色是耕地，綠色是林地……疊加規劃圖後，紫色代表規劃的商業服務業設施用地，棕色是工業用地，淡黃色是居住用地……”
隨著鼠標移動，分析結果逐漸清晰：
利好方麵：地塊大部分區域約70）在“土規”上屬於集體建設用地，在“城規”上，大部分區域規劃為發展備用地或兼容商業用地。這是一個非常積極的信號！意味著土地性質調整的基礎較好，規劃修改存在可能性。
挑戰與風險：
1.邊緣區域涉及一般農田：地塊東北角，有大約30畝土地，在“土規”上顯示為一般農田。這是最大的“硬傷”。農田轉為建設用地，審批權限在省裡，程序極其複雜，需要納入“年度土地利用計劃指標”，並實現“占補平衡”在其他地方開墾同等麵積質量的耕地進行補充）。
2.規劃需調整：即使是在建設用地區域，其“控規”指標如容積率、建築密度）可能與商業綜合體的需求不匹配，需要啟動規劃修改程序。
3.零星設施處理：地塊內有一處廢棄的抽水機站屬水利設施用地）和一條田間小路農村道路），需要與相關部門協調處理。
省規劃院最終出具了《規劃符合性分析報告》，結論客觀而嚴謹：
“項目選址區域，大部分土地具備開發建設的規劃基礎，但存在一般農田占用和規劃指標調整兩大核心障礙。項目具備一定可行性，但前期土地手續辦理周期長、難度大、不確定性高。建議先行開展規劃修改論證和土地指標爭取工作。”
看著這份沉甸甸的報告，王龍飛的心情複雜。有喜有憂。喜的是，核心區土地性質並非“死刑”，存在操作空間；憂的是，農田問題像一道高牆，需要付出巨大努力去翻越。
“前期費用，花得值！”王龍飛斬釘截鐵地說，“現在我們終於從‘拍腦袋’想象，進入了‘有據可依’的實戰階段！知道了靶心在哪裡，知道了需要多少發子彈！”
他立即部署下一步行動：
1.立即向縣委、縣政府做專題彙報：呈報勘界報告和規劃分析，爭取將該項目列入縣重點產業項目，爭取“土地利用指標”和政策支持。
2.啟動規劃修改論證：聘請頂尖團隊，編製《規劃修改必要性論證報告》，開始漫長的規劃調整報批流程。
3.同步開展土地整合模式研究：是征地轉國有，還是集體經營性建設用地入市？與兩村集體深入談判。
土地勘界與性質確認，如同一次精密的手術前檢查，雖然查出了病灶，但也明確了治療方向。這關鍵的第一步，雖然充滿挑戰，卻為“本味”的商業新城夢想，奠定了最堅實、最可靠的事實基礎。
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