在羅總經理陪同關行長與我的市場拜訪行程中，公司業務部的袁經理以及紀經理正緊鑼密鼓地開展著一項重要工作——搜集財務資料並深入分析研究。經過一番努力，他們終於成功摸透了四季美大市場的大致狀況。
目前這個龐大的市場內共有超過1500間門店，而其中租出的店麵則多達625家。這些出租店鋪均擁有32平米的空間，每月每平米需支付55元租金，如此算來，全年實際租金收益高達1320萬元！進一步來看，如果按照當下市麵上每平米6000元的價格估算這些租賃門麵的價值，那麼其總值將達到驚人的萬元！根據相關規定，以這一房產估值作為抵押，可以獲得最高達8400萬元的貸款額度；若依據租金收入水平，則能夠申請到9000萬元左右的貸款。然而，考慮到風險因素等綜合考量後，我們最終決定遵循“就低不就高”的原則，暫時給予該企業8000萬元的授信額度，並確定借款期限為十年。
完成前期調研之後，袁經理率先與四季美的財務部負責人郭總展開溝通交流。郭總提出一個建議：是否可以將授信金額提高至萬元？麵對這一提議，雙方陷入沉思……
時間來到正午時分，忙碌了大半天的眾人迎來片刻休憩時光。羅總特意安排大家前往市場裡的小型食堂共進午餐，借此機會繼續探討有關授信事宜。
鑒此情況，關行長詳細地向羅總講述道：“其實早在2005年的時候，咱們中國農業銀行就已經開始大力推廣經營性物業貸款啦！那個時候啊，我們可是第一個吃螃蟹的人呢！”他頓了一下，接著說：“那一年，農行專門針對這個業務製定並發布了《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法試行）》，從此之後，這個全新的貸款產品便應運而生咯！”
說到這裡，關行長稍稍有些得意：“而且哦，最開始的時候，這項業務隻在全國範圍內挑選了北京、上海、天津、廣州、深圳、杭州和南京這七個大城市試點開展。畢竟嘛，這些地方都是經濟比較發達的地區，對這類金融服務的需求也相對更大一些。”
然後，他又話鋒一轉：“不過當時之所以會有這樣的決策，也是因為那陣子住宅房地產市場的貸款業務出現了明顯的下滑趨勢。所以呢，像我們農行這樣的大銀行自然就得另辟蹊徑，去尋找其他更具潛力的信貸市場嘍！而商業地產恰好就是一個不錯的選擇。”最後，關行長還不忘強調一句：“可以毫不誇張地說，農行絕對算得上是‘在內資銀行中率先推出’這種新型業務的佼佼者喲！”
伴隨著在七個城市業務如火如荼地展開，再加上國家全新政策如東風般助力，農業銀行的經營性物業貸款業務猶如一艘巨輪駛入一片嶄新而廣闊的海洋——強化與加速推廣的新階段已然來臨！這一曆史性時刻標誌著該業務將逐步向全國各大核心城市進軍，宛如繁星點點照亮整個金融版圖。
與此同時，總行下達命令：務必讓每一個城市支行都能深刻領悟並全力施展這類貸款所蘊含的巨大潛力及重要意義；要確保其能夠精準、有效地回應房地產行業對於資金融通的正當訴求。在此背景之下，全國各地的分支行紛紛聞風而動，踴躍參與其中。
值得一提的是，農業銀行的經營性物業貸款業務絕非那種曇花一現式的短暫策略或臨時舉措。恰恰相反，它乃是一款堂堂正正、名副其實的正規銀行信貸產品！這款精心打造的“利器”，主要瞄準的目標客戶群體正是那些從事商業地產領域的企業。
聽著關行長的介紹，羅總經理微微皺起眉頭，追問道：“哦？那具體來說呢？我們四季美大市場可是完全符合貴行的信貸準入政策啊！而且根據以往房地產開發貸款的授信原則來看，以我們如此龐大的資產作為抵押物，獲得的授信額度理應不止區區8000萬元才對呀！難道其中還有什麼其他的限製條件不成？”
他一邊說著，一邊用期待的目光看著關行長，似乎希望能得到一個滿意的解釋。
關行長見狀，嘴角微揚，露出一抹淡淡的笑容。他稍稍頓了一下，然後緩緩開口道：“的確，房地產開發貸款和經營性物業貸款雖然都屬於銀行的商業性貸款範疇，但它們之間確實存在著不少顯著的差異。
這樣吧，我就從幾個關鍵要點入手，給您簡要分析一下這兩類貸款政策的區彆所在。”
說罷，隻見關行長緩緩地抬起右手，並將食指與中指並攏伸直，然後將無名指彎曲並豎起，表示數字一。
“首先呢，就目前的情況而言，從核心狀態這一方麵來講，對於房地產開發貸款這個項目，咱們農業銀行現在采取的策略是全方位嚴格控製並且逐步降低規模哦！然而呢，關於經營性物業貸款這項業務呀，咱們農行還是會持續推進下去的啦，隻不過條件也相當苛刻就是咯！”
小主，這個章節後麵還有哦，請點擊下一頁繼續閱讀，後麵更精彩！
緊接著，關行長再次微微抬手，這次他同時伸出了兩根手指。
“接下來嘛，再說說調控背景方麵哈。大家都知道吧，國家針對房地產開發貸款可是專門頒布了‘新國八條’呢！目的就是要在全國範圍內狠狠地打擊那些搞投機倒把的家夥們喲！但是呢，相對來說啊，經營性物業貸款並不是調控政策關注的重點對象啦。”
說到這裡的時候，關行長稍稍停頓了片刻，似乎想要給在場的人一點思考時間。隨後，他又一次抬起手來，這一回伸出了三根手指。
“第三個要點哦，那就是從咱們農總行整體戰略層麵去分析啦。對於房地產開發貸款這塊兒，我們采用的是‘名單製管理’這種模式哦，也就是說隻有那些具備較強資質和雄厚實力的房地產企業才有資格跟我們合作呢！而且呀，我們還會優先考慮那些從事保障性住房建設的房企哦！至於經營性物業貸款嘛，則屬於我們農行的一項常規性對公信貸業務啦，它一直都是存在滴！”
關行長眼神深邃地凝視著羅總經理，緩緩開口道：“最後的關鍵之處，便是與您方才提出的問題緊密相關了。這兩種類型的貸款所麵臨的核心約束條件截然不同。”
接著，關行長詳細解釋道：“針對房地產開發貸款而言，其具有三項至關重要的限製因素。首先，如果某家房地產企業出現土地閒置時間超過一年的情況，那麼我們將堅決不予發放任何貸款。其次，貸款金額絕對不能超出當前正在建設中的工程項目實際價值的百分之五十。最後一點也非常重要，那就是當房地產開發貸款期限屆滿時，絕不允許進行延期操作。”
說完這些之後，關行長稍稍停頓了一下，然後繼續介紹關於經營性物業貸款的規定：“至於經營性物業貸款，則要求借款方如果該借款人為一家房地產開發公司）必須擁有合法有效的開發資質證明文件。此外，其所持有的物業還需要滿足一係列嚴格的條件，包括已經完成竣工驗收工作，並成功投入使用且能夠產生持續穩定的現金流量等。”
羅總皺起眉頭，追問道：“可我還是不太明白啊！這些條件聽起來都很複雜呢……”
關行長微微一笑，耐心地解釋道：“彆著急嘛，羅總。其實就是說，如果您想申請經營性物業貸款，首先得看看您所抵押的物業的產權評估價值有多少。通常情況下，我們會把貸款額度控製在這個評估價值的70以內。當然啦，具體數字還得根據實際情況來定哦~”
他頓了頓，接著說：“然後呢，還要考察一下承貸物業的經營狀況。也就是說，您需要確保這個物業能夠產生足夠的經營收入，用來支付每年償還貸款的本金和利息。
而這裡所說的經營收入，可不是簡單的總收入哦，而是要先扣除掉物業管理費、稅費等等各種費用之後的淨租金收入才行喲！
而且呢，我們對這個淨租金收入還有一個要求，那就是它必須大於等於每年貸款本息的總額度，這樣才能保證還款能力足夠強嘛！所以呢，農行一般都會按照淨租金收入的8倍來確定最終的貸款額度哦。”
關行長稍稍停了一停，目光凝視著羅總，然後接著說道：“具體來說，對於貴公司而言，如果要按照我們之前所說的那兩個關鍵要素來全麵考量並確定貴司的授信額度，那麼首先需要關注的一點就是，貴公司所承擔貸款的物業屬於工業出讓用地這一類型。
儘管這塊土地被用作商業用途，但由於其本身屬性限製，它的評估價值絕對無法與純粹的商業用地相提並論，因此在評估時也不能采用相同的標準。根據農業銀行內部的政策規定，針對這種工業用地的抵押比率最高隻能設定為百分之五十。”
他頓了頓，讓羅總有時間消化這些信息，隨後繼續解釋道：“也就是說，即使按照當前市場上每平方米八千元人民幣的銷售價格對貴公司的抵押物進行評估，最終得出的評估總值將會達到一億六千萬元之多。然而，鑒於該地塊的工業用地屬性，實際上能夠作為抵押依據的部分僅僅占到總額度的一半而已，即八千萬元整。所以，從這個角度來看，貴公司可獲得的貸款金額上限便是八千萬元。”
稍作停頓後，關行長話鋒一轉，提及另一個重要方麵：“接下來再談談第二個影響因素——純粹的租賃收益情況。表麵上看，貴公司每年似乎有一千三百二十萬元的租金入賬。但如果仔細核算一番就會發現，扣除掉必要的運營管理成本以及各種相關稅項之後，真正落到實處、可供支配使用的淨租金收入其實隻有區區一千一百萬元罷了。
按照行業慣例，通常可以將純租賃收入放大八倍來估算相應的貸款額度，如此算下來，對應的貸款規模大約為八千八百萬元左右。”
關行長喝了一口茶，繼續說道“農行綜合考慮這兩個因素，以“就低不就高”的原則，因此對貴公司實際測算授信額度為8000萬元。”
關行長麵帶微笑，目光落在羅總經理身上，語氣輕鬆地調侃道：“這下子，你可不能再說咱們袁經理他們測算授信額度存在問題啦！”
聽到這裡，坐在一旁的我不禁暗自感歎。剛才關行長那一番深入淺出、條理清晰的剖析實在是令人欽佩不已，讓我深刻領略到他在信貸業務方麵深厚的專業素養和卓越見識。
此時此刻，羅總經理顯然也被關行長這番精妙絕倫的講解所震撼，一時間竟然有些發愣。過了好半晌，他才回過神來，結結巴巴地對著關行長開口道：“行……長啊，您真是太厲害了！如此專業水準，真叫人佩服得五體投地呀！我都不知道該怎麼接話兒好了呢。”
喜歡我在農行的日子請大家收藏：()我在農行的日子書更新速度全網最快。