貸款、買地、建房、再貸款，如此循環。當然，這是房地產開發的運作規律。
至於房產，有幾句忠告。
大家應該都學過馬哲。
商品價值，源於無差彆的人類活動。而商品的價格，取決於交換價值。而商品的價格，圍繞商品價值上下波動。
這些話有些寬泛，咱們舉個例子。
一套商品房，它的價值，實際上就是材料的源頭價格加上人工工時、工具折舊。
而到了消費者這一層，就是開發商的原材料采購價格加上農民工工資，再加上材料損耗、器材折舊，再加上一點利潤。
而交換價值，就是銷售價格，開發商成本這一基礎上，再加上學區、環境的溢價。”
“周總，房地產商的成本，還有一個大方麵，購地成本。”
“你這可就戳到咱們國家房地產經紀的死穴上了，”周岩微微歎了口氣，“咱們國家開發商品房，有一個繞不過去的死結，那就是土地的所有製性質。”
這時候，終於有員工反應過來：“土地全民所有，而本國居民在購買房子時，可以無償享有土地使用權，而不應該為土地使用費買單？”
“以前，都是公家建房，土地使用費，是怎麼也繞不過去的。”周岩冷冷地笑了笑，“現在，經開發商一轉手，就變成了，你花錢買開發商的房子，再花錢買回原本應該屬於自己的土地使用權……”
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o了……
“所以，你們以為我為什麼要花大力氣建職工公寓？”
“唉，周總，不對呀……”許崇晟笑著站了起來，“我記得你在首都可是有好幾套房子的？”
“我在老家還有房子呢？多吃多占，不得出超占費用？”周岩翻了翻白眼，“所以說，有房子住的，暫時彆想著買房子住。
至於有好幾套房子的，自己悠著點就行了，在商品價值回歸之前把房子出手，注意彆虧了，就行了。”
“那房子什麼時候能夠回歸價值？”許崇晟滿臉壞笑。
“接下來我說的，不得錄音。”周岩歎了口氣，“前邊咱們說了，房地產開發商的運作模式。
而關於這套模式的運作，有一個衡量標準，叫做杠杆率，當地產商的貸款與可控固定資產的比值。
可以預想，在未來四五年之內，很多房地產開發商的杠杆率能達到三百以上，注意換算成比例，是百分之三萬。
而且，實際操作中，房地產市場的杠杆率上限，並不取決於房地產開發商的信譽和還貸能力，而是取決於放貸銀行的膽子。
房地產市場，實際上就跟滾雪球差不多，而實際上房地產的真實規模，就隻有雪球裡那點水……”
不用周岩多說，很多人也知道雪球滾到最後，會是什麼樣的：防不住，根本就擋不住……
“周總，按您的說法，這個學術豈不是一直能滾下去？”
確實是這樣。
根據周岩上輩子的記憶，要不是有疫情這個黑天鵝來了個“熔斷”，房地產市場的大雪球，還會繼續滾好幾年……
而這輩子還會不會有黑天鵝熔斷，周岩自己都不敢確定。
皺著眉頭想了一陣子，周岩還是給出了回答：“熔斷！
房地產市場的杠杆率大到一定程度，必定會在金融市場產生影響，部分銀行，必定會因為積累大量不良資產無法對衝操作而破產。
屆時，國家必定會出台熔斷政策……”
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