明朝永樂年間，江南應天府有戶姓周的人家，家主周文山是個做綢緞生意的商人，常年在外奔波。這年春天，他在城西買了塊地，建起一座三進三出的宅院，白牆黛瓦，雕梁畫棟，好不氣派。
誰知搬進去不到半月，家中就怪事頻發。
先是每到深夜，院中便隱隱傳來哭聲，似有若無，淒淒慘慘。周夫人膽小，幾夜下來就病倒了。接著，廚房的碗碟無緣無故碎裂，院中的花草一夜枯萎，更有人夜半看見白影飄過廊下。
周文山請了幾波和尚道士前來作法，都說是宅子不乾淨，可法事做過，銀子花了，那鬼哭之聲卻一日響過一日。
這天，周文山經人引薦，請來了茅山下來的張道士。這道士須發皆白，卻麵色紅潤，一身道袍洗得發白，但十分整潔。他在周家宅院前前後後轉了一圈，又掐指算了半天，最後對周文山說：
“周老爺，你家這宅子底下，原是個古墓場。建宅時驚動了一隻在此修煉的鼠妖，它如今躲在梁上，吸食家中陽氣。若不除去，輕則家宅不寧，重則人命危淺。”
周文山一聽，臉色發白，忙問：“道長可有解法？”
張道士捋須道：“尋常法器對付不了這已成氣候的鼠妖。需得尋一隻‘陽氣’極重的純黑公貓，毛色不能有一絲雜毛，且必須是辰時出生，如此陽氣最盛。有此貓鎮宅，鼠妖必現形。”
周文山當即吩咐下人四處尋找這樣的黑貓。可找遍全城，不是毛色不純，就是母貓，或是出生時辰不對。眼看家中怪事愈演愈烈，連周文山自己也夜不能寐，精神日漸萎靡。
這天，周家管家老李從城外回來，路上遇見一個獵戶，手裡正提著一隻通體烏黑的野貓要賣去酒樓。老李仔細一看，這貓不僅全身漆黑，眼神銳利，更是雄健異常，急忙買下帶回周家。
張道士一看這貓，連連點頭：“正是此物！辰時黑貓，陽氣鼎盛，周老爺有救了。”
當夜，張道士在院中設下法壇，囑咐周家眾人不論聽到什麼聲響都不可出門。子時一到，陰風驟起，那熟悉的鬼哭之聲又從梁上傳來。
黑貓原本安靜地趴在法壇前，突然渾身毛發倒豎，一雙綠眼死死盯住房梁，喉中發出低沉的怒吼。張道士念動咒語，黑貓如得號令，縱身一躍，竟跳上一丈多高的房梁。
隻聽梁上一陣撕咬打鬥之聲，淒厲的尖叫聲刺人耳膜，隨後便有黑血滴滴答答從梁上落下。約莫一炷香功夫，聲音漸息，黑貓輕盈躍下，舔了舔嘴角，悠然趴回原處。
次日清晨，周家上下齊聚廳堂。張道士命人架梯上梁，果然在梁木縫隙中發現一具已經風乾的鼠妖乾屍，大如幼童，尖牙利爪，形態可怖。
鼠妖既除，周家從此安寧。周文山重謝了張道士，將黑貓奉為鎮宅之寶，好生供養。
然而故事並未結束。
十年後，周文山年老病故，其子周繼業繼承家業。這周繼業不像其父篤信鬼神，對黑貓鎮宅之事半信半疑，覺得不過是巧合罷了。
這天，周繼業的朋友趙員外來訪，一見黑貓，大驚失色：“周兄家中竟養此物？黑貓通靈，易招陰邪啊！”
周繼業笑道：“趙兄多慮了，此貓乃我家中鎮宅之寶。”
趙員外搖頭：“非也非也！我認識一位高人，說黑貓眼能見鬼，反而會招引不乾淨的東西。周兄若不信，可請他來一看便知。”
周繼業本就不甚信這舊事，便答應請這位“高人”來看看。
三日後，趙員外帶著一個姓王的風水師來到周家。這王師傅瘦高個，三角眼，進門就指著黑貓說：“此貓眼中帶煞，久居家中必生禍端。”
黑貓見了他，卻突然弓背怒嘶，極不友善。
周繼業心中疑惑，問道：“那依王師傅之見，該如何處置？”
王師傅道：“最好將此貓送走，我再為貴宅重新布置風水，可保家宅平安。”
周繼業的夫人李氏忙勸：“夫君三思，這黑貓守護我家十年，公公臨終前還囑咐要好生待它，怎可輕信外人之言？”
但周繼業不聽，執意要送走黑貓。次日，他命仆人將黑貓裝入籠中，送到城外放生。
當夜，周家宅院竟又響起了那久違的鬼哭之聲，比十年前更加淒厲。更可怕的是，次日清晨，周繼業三歲的小兒子竟莫名其妙發起高燒，口中胡言亂語，說有“大老鼠”要咬他。
周家上下恐慌不已，李氏哭著對周繼業說：“必是鼠妖餘孽未清，黑貓一去，它們又回來了！”
周繼業這才慌了神，忙派人去找張道士。可張道士早已雲遊四海，不知所蹤。無奈之下，他隻得四處尋找被遺棄的黑貓。
卻說那黑貓被棄野外，憑著靈性，竟自己找路回城。這日它正在街巷間徘徊，被一個叫小六子的乞丐看見。小六子心地善良，自己吃不飽，卻常將乞來的食物分給野貓野狗。他見黑貓威風凜凜卻瘦了不少，便將它帶回自己住的破廟好生照料。
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說來也怪，自從小六子收留黑貓後，他乞討總是格外順利，甚至有一次還在路邊撿到一袋碎銀。小六子不知是黑貓帶來的好運，隻道是自己時來運轉。
這日，小六子乞討至周家後門，聽周家丫鬟說起家中鬨妖、尋找黑貓之事，心中一動，回破廟對黑貓道：“貓兄啊貓兄，莫非你就是周家要找的那隻鎮宅靈貓？我雖舍不得你，但也不能誤了人家的大事。”
次日，小六子抱著黑貓來到周家。周繼業一見大喜，忙要重金酬謝。小六子卻擺擺手：“周老爺，我不要銀子，隻求能留在貴府當個下人，好好照顧這貓。”
周繼業見小六子衣衫襤褸卻心地純善，便答應讓他進府做雜役，專門照料黑貓。
黑貓回府當夜，周家鬼哭之聲便止住了。次日，周繼業的小兒子也退了燒，清醒過來。
然而，不過三五日，怪事又起。這次不是鬼哭，而是家中女眷接連病倒，都說是夜半見鬼壓床，醒來便頭昏眼花，四肢無力。
周繼業以為黑貓法力不足，愁眉不展。小六子卻細心，發現每次王風水師來過周家後，家中必出怪事。他暗中留意，竟發現這王師傅趁人不備，在周家各處偷偷埋下符咒。
小六子不動聲色，暗中盯著王師傅的一舉一動。這天夜裡，他見王師傅鬼鬼祟祟溜進周家後院，在一棵老槐樹下挖著什麼。小六子悄悄跟著，趁其不備，從後麵一棍將他打暈，然後急忙去叫醒周繼業。
眾人來到後院，從樹下挖出一個小木盒，裡麵竟是一具乾癟的鼠屍，身上貼滿符咒，周圍還散著幾縷黑貓的毛發。
周繼業大驚，忙用冷水潑醒王師傅，厲聲質問。王師傅見事情敗露，隻得招認：原來他是十年前那隻鼠妖的同類，修煉成精，前來報仇。他先蠱惑趙員外，讓周繼業送走黑貓，又暗中下咒，欲害周家滿門。
“那鼠屍和貓毛是何用意？”周繼業怒問。
王師傅顫聲道：“那是我用同類屍身做法，引周家病禍；貓毛則是前日我從黑貓身上偷取，用以克製它的靈力...”
周繼業恍然大悟，忙命人將王師傅押送官府。又按照小六子建議，請來真正有道行的和尚，將鼠屍焚化，超度亡靈。
自此，周家才真正太平。周繼業經此一事，再不敢輕慢傳統，對黑貓敬若神明。小六子也因此被提拔為管家，與黑貓一同守護周家安寧。
歲月流轉，黑貓活了二十三年方壽終正寢。周家為它立了一座小塚，碑上書“鎮宅靈貓之墓”。說來也怪，黑貓死後，周家養什麼貓都養不長久，唯獨塚旁常有一隻黑貓身影徘徊，有人說那是靈貓後代，也有人說，那是它陰魂不散，仍在守護周家宅院。
而“黑貓鎮宅”的故事，也就這麼在江南一帶流傳開來，至今仍有老人說，純黑公貓，辰時出生，乃是鎮宅辟邪的靈物呢。
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