金陵城南有座荒廢的宅院，牆垣傾頹，荒草萋萋。宅子主人原是前朝官員，因事獲罪，家道中落，這宅子便空置了三十餘年。城中流傳宅中鬨鬼，夜半常有女子哭聲，故而無人敢近。
城南書生柳明軒，家貧而誌高，租住在城外一座破舊小院中苦讀。這年秋闈失利，心中鬱結，又因房東催租甚急，一日散步至廢宅前，見門扉半掩，院內古樹參天，雖顯破敗，卻自有一番清幽氣象。
“好個僻靜所在，若能在此讀書，豈不快哉！”明軒自語道，推開吱呀作響的木門。
院內落葉積了厚厚一層，西廂房屋頂已塌了一半，唯東廂三間房舍尚完好。明軒推開正中房門，灰塵簌簌落下，屋內桌椅床榻俱全，隻是蒙塵結網。牆角一隻木箱半開著，露出幾卷書畫。
明軒拂去灰塵，展開畫卷。首卷是幅山水，筆法精妙；次卷為花鳥，栩栩如生；末卷卻隻題一首詞，詞牌名《臨江仙》，字跡娟秀，似是女子手筆：
“暮雨瀟瀟江上村，綠林豪客夜知聞。相逢何須言名姓，妾在金陵第幾家？”
明軒反複吟誦，覺詞意幽婉，似有無限心事藏於字裡行間。再看落款，隻題“蓉娘”二字，鈐一方小印，已模糊難辨。
“好詞！好字！不知這蓉娘是何許人也。”明軒歎道，將畫卷細心收好。
當夜，明軒便收拾簡單行李，搬入廢宅東廂。打掃至夜，疲乏不堪，倒頭便睡。朦朧間似聽得女子輕吟淺唱，正是白晝所見那首《臨江仙》。明軒隻當是夢，翻個身又沉沉睡去。
次日清晨，明軒被鳥鳴驚醒，起身見桌上竟擺著幾樣精致早點，還冒著熱氣。四下尋找，不見人影，唯窗台上一隻碧玉簪，在晨光中泛著溫潤光澤。
“奇哉！莫非有田螺姑娘不成？”明軒笑道，腹中確實饑餓，便將點心吃了，味極甘美。
此後連日，明軒白日讀書，夜間安歇，每日清晨必有餐食出現，屋內總被打掃得一塵不染。明軒幾次早起欲窺究竟，總因前夜苦讀，醒來時已是日上三竿，餐食早備好了。
一夜，明軒故意早早假寐。至三更時分，忽聞窸窣聲響，眯眼偷看，見一白衣女子正輕拭書案。女子身形窈窕，雲鬢半偏，斜插一支碧玉簪，與那日窗台上所見無異。
明軒猛然坐起：“姑娘何人？”
女子吃了一驚，欲遁走，明軒急攔門前。女子低頭道：“公子何必相阻？妾見公子清貧苦讀，特來相助，絕無惡意。”
燭光下，明軒見女子約莫二八年華，容貌清麗，眉目如畫，不覺怔住。女子自稱蓉娘，原是宅主之女，三十年前因病早逝，因牽掛人間一段未了之緣，魂魄滯留於此。
明軒憶起那卷題詞，問道：“那首《臨江仙》...”
“正是妾身所作。”蓉娘輕聲道，“妾生前酷愛詩詞書畫，那日見公子珍視妾之拙作，心甚感念，故現身相見。”
明軒本是豁達之人，雖知蓉娘非人，但見她溫婉善良，也不懼怕。二人挑燈夜談，從詩詞歌賦談到人生際遇，竟十分投緣。自此，蓉娘每夜皆來，為明軒紅袖添香，相伴苦讀。
相處日久，明軒對蓉娘情愫暗生。一夜，春雨瀟瀟，明軒望著燈下蓉娘側影，情不自禁道：“若能永伴卿旁，雖死無憾。”
蓉娘卻黯然垂淚：“人鬼殊途，終須一彆。妾之滯留，實因生前曾與一人有約，要等他歸來。如今三十年已過，想必他早已忘懷。”
蓉娘道出一段往事。原來她生前與寒門書生陳青桓相戀，私定終身。陳生赴京趕考前，二人曾在此宅海棠樹下誓言白頭。蓉娘贈他碧玉簪為信物，約定不管中與不中，必半年內歸來。誰知陳生一去不返，蓉娘相思成疾，鬱鬱而終。
“妾非怨他負約，隻恐他遭逢不測，或是身不由己。”蓉娘淚光盈盈，“若公子將來有機會，願為打聽陳郎下落，妾便心願已了，可往輪回。”
明軒心中酸澀，卻仍應允：“必為卿打聽此人下落。”
自此，明軒一麵苦讀，一麵多方打聽陳青桓消息。然而三十載光陰流逝，物是人非，竟無半點音訊。
這年春天，明軒再度赴試。臨行前，蓉娘送至門外，遞上一方繡帕：“公子前程遠大，不必以妾為念。若得中，自有良緣相配。”