就在商戶們積極籌備個人生產經營貸款事宜的時候，一個意想不到的情況發生了——四季美大市場的羅總竟然也向我們表達了他對於貸款的濃厚興趣！這可真是讓人大跌眼鏡啊！畢竟，四季美大市場一直以來都是業內的佼佼者，怎麼會突然有這樣的資金需求呢？
然而，當我仔細思考這個問題後，卻不禁感到一陣頭疼。要知道，如今的金融環境可謂是變幻莫測，尤其是針對房地產開發企業的政策更是如此。儘管今年仍然允許銀行向這些企業發放貸款，但總體而言，整個戰略方針卻是從嚴控製主動壓降。也就是說，無論是貸款總額還是所占比例都會出現顯著的下滑趨勢。
回想起20102011年間，農業銀行在房地產貸款方麵所經曆的一係列重大變革，心中不由得湧起一股感慨之情。那時候，房地產業正處於蓬勃發展階段，各大商業銀行紛紛將大量信貸資源投向該領域，以獲取豐厚利潤回報。而如今，形勢已然逆轉，昔日的繁榮景象早已不複存在……
令人矚目的是，2011年上半年法人房地產貸款餘額出現了明顯波動。據統計數據顯示，這一數值高達3743.79億元，但與2010年年末相比，卻驟減了大約452.59億元！這種顯著的降幅無疑給人留下深刻印象。
不僅如此，房地產業貸款在全部貸款中的所占比重也發生了微妙而重要的變化。由2010年時的約莫15降至2011年上半年末的僅僅12.5左右。這樣的下滑趨勢同樣不容忽視。
再看每年的放貸情況，我們可以發現一個有趣的現象：2010年下半年的新增額度已經遠遠落後於上半年——前者僅有區區72.44億元，而後者竟高達驚人的1091.28億元！進入到2011年後，這種收縮的勢頭並未得到扭轉，反而繼續保持著緊張狀態。
這種變化並非偶然發生，而是受到當時持續且不斷深化的房地產宏觀調控政策所導致的結果。在此背景之下，以農行為代表的各大國有商業銀行紛紛采取一係列應對措施來適應這一形勢變化：
首先便是對總量的嚴格控製。各銀行都主動地削減了用於房地產開發領域的貸款總額度，並通過各種方式確保整體規模得到有效抑製；
其次則是對客戶群體進行精心篩選與優化選擇——即所謂的名單製管理模式得以推行實施。具體而言就是將有限的信貸資源高度聚焦於那些具備雄厚資金實力以及較高開發資質水平等條件的關鍵核心優質客戶身上；
最後還涉及到一個重要方麵那就是對於不同類型房產項目給予區彆對待並做出相應結構性調整工作——其中特彆強調要大力扶持那些完全契合相關政策要求規定標準規範準則的普通商品住宅及保障性安居工程類項目建設發展事宜，同時又需謹慎小心處理好諸如商用辦公房屋建築或者說土地儲備性質之類的貸款事項問題等等情況。
綜合起來看也就是講從二零一一年開始算起，實際上農業銀行並沒有徹底終止掉有關房地產開發放貸業務，隻不過由於上述種種因素共同作用影響，使得該行在此項借貸業務方麵表現出明顯特征傾向。
可以概括總結成三句話：一是總量有所縮減；二是所占比例逐步降低；三是服務對象品質檔次更高端更為優秀卓越罷了。
總的來說，2011年是房地產信貸的“寒冬期”。對於開發商來說，獲取新的開發貸款極其困難，資源向保障房和頭部企業集中。
儘管我清楚地了解到農業銀行對於房地產企業的貸款政策，但當我返回自己所在的網點後，依然毫不猶豫地將四季美大市場的貸款需求向支行領導做了詳儘細致的報告。
牛行長全神貫注地聆聽完我的彙報之後，陷入了長時間的沉思默想之中。終於，他打破沉寂，開口向我征詢意見：“那麼，現在四季美大市場的開業運營情況究竟如何呢？”
我立刻回答說：“整體來說還算比較理想吧，商鋪已經售出大約百分之六十，而出租率也差不多達到了百分之四十上下。根據羅總的介紹，正漢街上原本就擁有一千多家專門從事糖果、乾果以及各類飲品等副食產品批發業務的商家，如今他們當中大部分都已入駐到這個四季美大市場裡來啦！其中更是有六百多戶選擇直接購買了這裡的商鋪作為長期經營之用，至於其他那些商戶則大多隻是臨時租用市場內的店麵而已。”
聽到這兒，牛行長緊接著又追問道：“那這些商鋪的具體售價到底是多少錢一平米啊？還有商鋪租賃方麵又是怎樣一個收費標準呢？”
“嗯……按照目前市場行情來看，這裡的房價大概會維持在六千一平上下浮動；而租價嘛，則差不多五十塊錢一平米一個月。畢竟之前在處理商戶申請個人生產經營貸款的時候，相關的購房合同跟租賃合同，我都仔細研究過。”麵對提問，我顯得格外冷靜沉著，條理清晰地給出了解答。
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稍作停頓後，我接著又補充了一句：“哦，對了！根據羅總的說法呢，他們市場一年下來光是房租進賬就得八百多萬吧！”
聽完我的這番話，牛行長若有所思地點點頭，然後開口對我說：“儘管說今年咱們銀行對於給那些搞房地產生意的公司放貸這塊把控得比較嚴，但其實像這種以經營性房產作為抵押物來申請貸款的業務模式，咱們農行還是挺樂意去開展的啦。所以接下來，不妨考慮一下往這個方向試試看唄？”
牛行長稍稍沉默片刻後，接著給我詳細地講解起來：“所謂經營性物業呢，就是那些已經完成竣工檢驗並且開始正式運作的房產啦！這些物業通常都有著非常嚴格且標準的經營管理製度哦~它們的營業收入相當穩定可靠，現金流量也十分充足，總體來說能夠帶來不錯的綜合效益喲！
具體一點講呀，像那種用來做生意的商鋪啊、辦公樓宇啊、賓館飯店啊、大型購物商場啊、酒店式公寓啊還有工業廠房以及倉庫等等各種類型的房屋建築都可以被歸類到這個範疇裡麵去呢！”
然後他又補充說道：“而我們銀行所提供的經營性物業貸款呢，則是專門針對那些具備合法借貸主體身份的經營性物業所有者們推出的一項金融服務產品哦！
簡單點說吧，如果您剛好擁有這樣一處符合條件的經營性物業，那麼就可以將其用作抵押品從我們這裡申請一筆貸款啦！而且呀，這筆貸款的主要償還資金來源會直接來自於這處物業本身產生的經營收入哦！所以隻要您把自己名下的經營性物業管理得好，那按時歸還借款自然也就不成問題咯！”
最後牛行長還告訴我，這種經營性物業抵押貸款的額度大小以及貸款期限長短都是可以根據不同物業所有人各自的實際需要情況，並結合相應物業的租金收入水平及其市場估值等因素來靈活製定！
牛行長的一番話猶如醍醐灌頂般讓我茅塞頓開，原來這就是所謂的信貸產品啊！它不再僅僅停留在書本知識和理論層麵，而是變得如此鮮活、具體且實用。可以說，牛行長的介紹簡直就是給我上了一堂彆開生麵又極具實踐意義的信貸產品課程。
緊接著，隻聽牛行長繼續說道：“嗯……既然如此，那不如就讓我們公司相關部門也參與進來吧。”話音未落，隻見他順手便抓起擺在辦公桌上的那台黑色電話機，並迅速撥通了一個號碼。待對方接起電話後，牛行長簡潔地吩咐道：“喂，是公司業務部嗎？麻煩把袁經理叫過來一趟，讓他儘快趕到我的辦公室。”
沒過多久，一陣輕微的敲門聲傳來，隨後一名中年男子快步走進了牛行長的辦公室。這位正是公司業務部的袁明經理，看起來精明乾練，渾身散發著一種專業而自信的氣質。
“袁經理呀，剛才堯主任介紹了一下四季美大市場的一些情況，我認為這個企業符合經營性物業貸款準入標準，你們公司業務部門跟進一下。”
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